Najem lokalu

Kto może wstąpić w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po zmarłym najemcy?
 

Niniejszą kwestię reguluje obecnie art. 691 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego brzmieniem, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Dodatkowo, na mocy art. 31 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2022r.  poz. 172), uprawniona do wstąpienia w stosunek najmu jest osoba, która sprawowała nad najemcą opiekę na podstawie stosownej umowy zawartej na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe. Warunkiem dla wstąpienia jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. W razie braku wymienionych osób stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa. Wstąpienie nie zachodzi w przypadku śmierci jednego z współnajemców (np. małżonka w sytuacji wspólnego najmu) - wówczas stroną stosunku najmu jest w dalszym ciągu pozostały przy życiu współnajemca lub współnajemcy.

Osoba uprawniona wstępuje w stosunek najmu z chwilą śmierci najemcy z mocy prawa, lecz można zwrócić się do sądu o ustalenie tej okoliczności na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. Stwierdzający to wyrok sądowy może być bowiem konieczny dla wylegitymowania się tytułem prawnym względem innych osób. W przypadku lokali będących własnością Gminy Miejskiej Kraków, Skarbu Państwa, a także lokali znajdujących się budynkach należących do osób nieznanych z miejsca pobytu, pozostających w zarządzie ZBK, dla których nie został ustanowiony kurator oraz lokali znajdujących się w budynkach stanowiących współwłasność w częściach ułamkowych Gminy Miejskiej Kraków lub Skarbu Państwa i osób fizycznych pozostających w zarządzie ZBK istnieje ponadto możliwość uzyskania przez osobę lub osoby które wstąpiły w najem lokalu potwierdzenia tytułu prawnego do tego lokalu - w drodze procedury realizowanej przez Wydział Mieszkalnictwa UMK, a więc bez potrzeby wcześniejszego kierowania sprawy na drogę sądową.

Ponieważ samo wstąpienie w najem lokalu mieszkalnego następuje z mocy prawa, dla jego oceny korzysta się z odpowiednich przepisów, obowiązujących w chwili śmierci najemcy (odpowiednio - Kodeksu Cywilnego albo ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych w okresie od dnia 12 listopada 1994 r. do dnia 9 lipca 2001 r.